Erfpacht Buitenveldert soap deel 3; kies je voor 10 jaar vaste canon dan explodeert de afkoopsom met 120% (wat de gemeente echt niet vertelt)

1 September 2022

Het is weer een tijd voor een vakinhoudelijk erfpacht artikel aan de hand van onze dagelijkse praktijk. Ik ben als makelaar redelijk actief op het gebied van erfpacht en haar (altijd weer bijzondere) beleidsregels, die elke zoveel jaar (heerlijk eenzijdig) door de gemeente worden gewijzigd, Maar deze casus over de gevolgen van een 10-jaar vaste canon kende ik zelf nog niet eens en wederom heb ik weer iets bijgeleerd waar je je klanten voor moet beschermen. In de conclusie zul je zien dat het om een kleine ontbrekende woordjes gaat. (je kunt ook gewoon lekker scrollen en gelijk de conclusie lezen)

ADVIES; KIES NOOIT VOOR 10-JAARS CANON OF 25-JAARS CANON (ook lijkt het goedkoper) en wel hierom;

Hieronder zal ik met een voorbeeld aantonen wat er precies gebeurt en hoe het een ander precies werkt. In een eerder artikel heb ik uitgebreid geschreven over deze casus Buitenveldert welke wijk grotendeels in de jaren 70 is gebouwd. (en na 50 jaar lopen de rechten van erfpacht dus af en moet de erfpachter in actie komen.) Als je zin hebt om terug te lezen echt even doen, een heerlijke soap die uiteindelijk € 590.000 heeft bespaart voor onze klant.

Wat is er nu gebeurt in 2022 ?;

Op ons advies heeft de erfpachter exact gedaan wat hij moest doen en heeft hij gebruik gemaakt van deskundigen. Resultaat was op basis van de residuele methode de grondwaarde is vastgesteld op € 389.655 en de canon tegen een percentage van 1,37% op een bedrag van € 5.338,- per jaar. De erfpachter heeft het recht om deze nieuwe canon 50 jaar te blijven betalen tegen een inflatie CPI-1 of zij kan kiezen deze verplichting vooruit te gaan betalen. Dit tijdvak van 50 jaar kost toen een bedrag van € 129.250,- Het eeuwigdurende tijdvak vanaf 2070 kost dan nog een extra bedrag van € 82.358,- (BSQ is 46% geworden) en hiermee komt het totaal op € 211.000 cash out in 2019/2020.

Op het acceptatie formulier van de CHET waren de volgende keuzes zichtbaar in september 2019;

De erfpachter had in eind september 2019 nog geen zicht op de offerte van de Overstap Eeuwigdurend zodat hij nog geen finale keuze van totale afkoop, voort- en eeuwigdurend wilde maken. Wij hadden toen geadviseerd "kies jaarbetaling canon" en we zien over 2 jaar weer verder. Geheel natuurlijk kiest de erfpachter de goedkoopste in dit lijstje zijnde de 10-jaar vaste canon en zet zijn handtekening op het formulier. Helaas heeft deze keuze hele grote gevolgen.

In februari van dit jaar stuur de gemeente een Aanbieding tot overstap van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht met de volgende passage;

Totaal geschrokken belde de erfpachter en kwam de aanbieding ter controle op mijn bureau, wij dachten in 2019 rond de € 211.000 totaal uit te komen en hier staat toch echt in 2022 opeens een totaal bedrag van € 362.275 Om dit te begrijpen heb ik twee nieuwe berekeningen laten maken van de afkoopsommen op basis van de 2 scenario's en die ziet in de oude situatie 2019 (lees jaarbetaling canon) zo uit;

En dat ziet in de nieuwe situatie 2022 (lees 10-vaste canon) zo uit;;

Het is dus maar liefst € 153.000 duurder geworden ofwel een stijging van 120%. Het probleem zit hem in beleid "Afkoopinstructie" en dan het artikel 4 lid 1, de parameter C. Hieronder het beleid in geel aangegeven.

En de gemeenteraad stelt elke jaar het canon rentepercentage vast ten behoeve van de afkoop van de 10- en 25-jaar vaste canons die moet worden gebruikt;

Wat staat hier nu precies en wat is er exact gebeurt. Door de 10-jaars keuze heeft het beleid bepaalt dat er een andere methode voor de afkoopsom gaat worden gebruikt. Ze doen een herberekening van een fictieve canon via de schaduwgrondwaarde, deze is gelijk aan de grondwaarde van de CHET door deskundige zijnde € 389.655. Alleen het fictieve canonpercentage ligt op 3,55% in plaats van de 1,37% die bij de CHET (lees onafhankelijke deskundige die geadviseerd worden door de ASRE met dit rapport) was vastgesteld. Hierdoor gaat de gemeente niet met de jaarlijkse canon van € 5.338 rekenen maar met de fictieve rekenkundige canon van € 13.833 Door deze hoge fictieve rekenkundige canon schiet de afkoopsom door het dak heen naar een bedrag van € 279.318 een stijging van 120%

ADVIES; KIES DUS NOOIT VOOR 10-JAARS CANON OF 25-JAARS CANON in het voortdurende stelsel als je in de toekomst een keer wil switchen naar vooruitbetalen (in de volksmond afkopen genoemd)

Conclusie

Er is al kritiek van de Autoriteit Consument en Markt (ACM), het onderzoeksrapport van Deloitte en het Berenschot onderzoek naar het handelen van de gemeente. Vooral de voorlichting van de gemeente aan de consument en het duidelijk maken welke keuzes welke gevolgen hebben is ronduit slecht te noemen. Op de site van de gemeente over de afkoopinstructie staat niets genoemd over de berekening van de afkoop van de 10-jaars vaste voortdurende rechten van erfpacht, laat staan een reken voorbeeld. De "Rekentool" geeft al helemaal geen antwoord meer als het ingewikkelde rechten zijn. In hun aanbiedingsbrief aan de erfpachter geven ze geen enkele waarschuwing of toelichting bij de keuzes en geven ze ook geen inzicht hoe ze de exacte bedragen hebben berekend. Ze verwijzen alleen maar naar openbaar beleid en maak als consument dan zelf de berekening maar. Ik heb zelfs de behandelend erfpachterbeheerder gevraagd om de exacte berekeningen van de 2 geschetste scenario's op papier te zetten maar hij stuurt niets (of lees mag niets sturen).

Ik heb ons klant geadviseerd om het eeuwigdurend tijdvak af te kopen en voor het voortdurende recht dit dossier eens voor te leggen bij een rechter om te vragen hoe zij denken over een berekening met een fictieve canon van € 13.883 in plaats van de geldende normale jaarcanon van € 5.338 Ik noem dit wel heel eenzijdig rekenen, in 2019 nog een brief sturen met € 125.000 en nu in 2022 rustig € 279.000 op papier zetten. Zonder toelichting zonder uitleg en zonder excuus. De enige manier om de gemeente te dwingen is de rechter of een klacht indien bij Autoriteit Consument en Markt (ACM) want normaal deskundige overleg weigeren ze.

Mijn advies was "kies voor jaarbetaling canon" (en ik was vergeten te zeggen niet voor die 10-jaar of 25-jaar vaste) Dat zal nu nooit meer gebeuren en hopelijk u ook niet meer. (dan moest u wel het hele artikel lezen)