Update Erfpacht Overstap Spijtoptantenregeling gemeente Amsterdam inspraak tot 19 september 2022

13 September 2022

Dit is een saai artikel over de spijtoptanten regeling voor alle erfpachters die per abuis vergeten waren een aanvraag te doen. (een aanvraag doen was en is gratis en kost geen geld maar kan bij een verkoop of taxatie heel veel verschil maken). Ken je iemand die hier belang bij heeft stuur het artikel door en die zullen er heel erg blij mee zijn.

De afbeelding die ik heb gebruikt is van het Amsterdams Akkoord van mei 2022, hierin lezen we op pagina 56. dat het college een spijtoptantenregeling voor eeuwigdurende erfpacht wil invoeren. Ook staat er dat de erfpachter straks maar 6 maanden de tijd krijgt om deze aanvraag te doen, wij (de marktpartijen zijnde notarissen en makelaars) wachten al sinds november 2021 op de politiek (en dat is nu 10 maanden) !

Ik herhaal maar weer even de feiten uit het verleden; op 9 november 2021 schrijft mw Van Doorninck aan de Gemeenteraad in haar brief en ik citeer;

"De Autoriteit Consument en Markt (ACM) heeft het afgelopen jaar diverse meldingen gekregen van erfpachters over de gemeentelijke informatievoorziening rondom de overstapvoorwaarden. In de afgelopen maanden heeft de gemeente hierover diverse gesprekken gevoerd met de ACM. De ACM is van mening dat de gemeente uitvoerig heeft geïnformeerd over de Overstapregeling en de overstapvoorwaarden die golden tot 8 januari 2020. Echter, de voorlichting van de gemeente over de hefboomwerking van de WOZ-waarde bij de overstapberekening was volgens de ACM voor een groep consumenten mogelijk niet duidelijk genoeg om het belang van het doen van een aanvraag onder de tijdelijke voorwaarden op waarde te kunnen schatten. De ACM heeft geen overtreding van de Mededingingswet of schending van het consumentenrecht vastgesteld." 

Pas op vrijdag 24 juni 2022 (de voorbereiding kost alleen al 8 maanden) is de inspraak periode op de spijtoptantregeling overstap eeuwigdurende erfpacht gestart. De uitwerking concept regeling ligt van 24 juni tot en met 19 september 2022 ter inspraak. Alle Amsterdammers kunnen hierop hun zienswijze indienen.

Nu de zomer bijna voorbij is lijkt het me goed even alles nogmaals op een rijtje te zetten zodat iedereen een inspraakformulier kan invullen en dat kan op 3 manieren;

 

• Online - Stuur uw reactie via het online invulformulier
• E-mail - Stuur een e-mail met uw naam en adres met als onderwerp 'Inspraakreactie spijtoptantenregeling overstap eeuwigdurende erfpacht’ naar: inspraakSOR@amsterdam.nl.
• Schriftelijk - Stuur een brief met uw naam en volledige postadres met als onderwerp 'Inspraakreactie spijtoptantenregeling overstap eeuwigdurende erfpacht’ naar dit adres: College van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam, t.a.v. inspraak spijtoptantenregeling, Antwoordnummer 10999, 1000 RA Amsterdam.

Waarom inspreken ?

Niet alle erfpachters die voor overstap in aanmerking kwamen vóór 8 januari 2020, hebben op tijd een aanvraag gedaan. Daardoor konden zij geen gebruik maken van de gunstige voorwaarden. Daarom heeft de gemeente Amsterdam deze regeling opgesteld die erfpachters alsnog een kans geeft om een overstapaanvraag te doen onder de voorwaarden die vóór 8 januari 2020 golden. In deze spijtoptantenregeling staat beschreven wie voor de regeling in aanmerking komt en aan welke voorwaarden erfpachters moeten voldoen. (en helaas vallen er toch weer erfpachters buiten de boot)

Samenvatting spijtoptanten regeling

De Erfpacht Commissie van de MVA heeft de hoofdpunten van de spijtoptanten regeling hieronder samengevat. Let op deze samenvatting is niet compleet en het is daarom belangrijk zelf de concept regeling goed te lezen.

Klik hier voor de volledige concept regeling

Wie vallen er niet of nog niet onder?

1. Erfpachters die niet onder de regeling vallen zijn de erfpachters die het erfpachtrecht geleverd (bewust een te laat recht gekocht) hebben gekregen na 8 januari 2020 (circa 8.900 erfpachtrechten) en erfpachters met een erfpachtrecht dat geen uitsluitende woonbestemming had vóór 8 januari 2020 (circa 4000 erfpachtrechten), om de reden dat zij niet voldoen aan het uitgangspunt van de Spijtoptantenregeling dat erfpachters die tot 8 januari 2020 volgens de Overstapregeling een overstapaanvraag konden indienen onder de reikwijdte van de regeling vallen.

2. Erfpachters kunnen de reeds tijdig gekozen betaaloptie vastgelegd in de notariële overstapakte niet meer wijzigen (switchen tussen vastklikken c.q. afkopen). Wel kan een reeds vastgeklikte canon alsnog worden afgekocht. Dat is dan echter niet meer als onderdeel van de overstap, maar een latere op zichzelf staande handeling tegen een rekenkundig moment van heden waarbij de inflatie een grote rol speelt (lees een veel hogere afkoopsom dan per oktober 2017). 

3. Alle verkopers die niet of te laat hebben aangevraagd, die willen gaan leveren voor medio oktober 2022. Alle verkochte woningen moeten dus wachten totdat de verkoper zijn "spijtoptanten" status kan registeren, waarna deze status kan overgaan op de koper. Dit kan pas na vaststelling in de Gemeenteraad naar verwachting rond medio oktober 2022. Het feit dat woningen niet op korte termijn kunnen worden geleverd, kan vervelende consequenties hebben. Te denken valt aan eerder aflopende offertes voor de hypotheekrente.

Wie valt er wel onder?

1. Iedereen die eigenaar was voor 8 januari 2020 en voldeed aan alle eisen uit de bestaande regeling en die geen aanvraag heeft gedaan of de aanvraag heeft laten verlopen.

2. Ieder erfpachter die een "te late" overstap na 8 januari 2020 tegen hoge bedragen heeft vastgelegd (maar wel voor 8 januari voldeed aan de regeling als spijtoptant) in een overstap akte kan de te veel betaalde canon of te veel betaalde afkoopsom terugvragen conform de berekening 2017.

De gemeente Amsterdam zal alle spijtoptanten een persoonlijk bericht sturen waarin aangegeven wordt onder welke voorwaarden zij gebruik kunnen maken van de regeling. Deze berichten zullen verzonden worden nadat het college de Spijtoptantenregeling heeft vastgesteld.

Peildatum: aanvraag overstap indienen spijtoptantenregeling

Zoals eerder aangeven kunnen alle Amsterdammers hun zienswijze indienen op de concept spijtoptanten regeling van 24 juni tot en met 19 september 2022. Na 19 september zal een verslag van de inspraakreacties en een nota van beantwoording worden voorgelegd aan het college van B&W (Burgemeesters en Wethouders) met daarbij een definitieve regeling ter vaststelling.

Wanneer dat precies zal zijn hangt in hoge mate af van de hoeveelheid inspraakreacties. Het college van B&W is bevoegd om de regeling vast te stellen. Als het college daar direct toe besluit dan is het zeer waarschijnlijk dat de regeling in oktober of november in zal gaan. Maar de het college kan er ook voor kiezen om de regeling voor vaststelling voor te leggen aan de Gemeenteraad voor wensen en bedenkingen; in dit geval zal de besluitvorming langer duren. Nadat de regeling is vastgesteld en gepubliceerd zal deze ook direct van toepassing zijn en kunnen spijtoptanten een aanvraag indienen voor overstap. 

Welke punten kunnen worden ingebracht bij de inspraak ? (en hiermee ben ik zeker niet compleet)

1. Erfgenamen

Er wordt in het huidige concept wel gesproken over erfgenamen maar dan alleen indien er reeds een aanvraag gedaan is door het overleden familielid, zijnde de gekwalificeerde spijtoptant. De regeling dient ook te gelden voor alle erfgenamen die na 8 januari 2020 rechthebbende zijn geworden waarbij de erflater aan de voorwaarden van artikel 3. voldeed.

2. Startersregelingen

Ons inziens zou er een uitzondering gemaakt moeten worden voor woningeigenaren die jaren geleden met startersregelingen van de woningbouwvereniging een bepaald percentage van het eigendom van een woning hebben kunnen kopen (gedeeld eigendom met de coöperatie). Deze bewoners kunnen niet overstappen met het deel dat in eigendom is.

3. Lopende woningverkopen / overgangsperiode

Sinds 9 november 2021 hebben veel erfpachters hun woning te koop aangeboden en ondertussen verkocht en soms wel en soms nog niet geleverd aan de koper. Als de verkoper kwalificeert als spijtoptant per 9 november 2021 (voordracht college) conform artikel 3. dan dient artikel 6. de overdraagbaarheid ook vanaf 9 november 2021 te gelden en niet het moment van inwerkingtreding van de regeling.

4. Beleggers

Geldt deze regeling ook gelden voor beleggers zowel particuliere als institutionele.

5. Bedrijfsruimten

Erfpachters van voormalige bedrijfsruimten, die gebruik hebben gemaakt van de coulanceregeling, waarvan bekend was/is dat de bedrijfsruimte werd/wordt getransformeerd naar woningen of erfpachters die kortgeleden de transformatie juridisch hebben afgerond moeten ook in aanmerking komen voor deze regeling.

6. Bergingen en zolders

Erfpachters die via kortgeleden via een bestemmings/bebouwingswijziging extra woningen hebben gerealiseerd (bijvoorbeeld alle bergingen op een zolder verdieping hebben omgezet naar een woning) moeten ook in aanmerking komen van deze regeling.

7. CHET aanbiedingen

Er zijn gemeentelijke CHET aanbiedingen na 8 januari 2020 verstuurd naar erfpachters inzake voortdurende erfpachtrechten waarvan het einde tijdvak in 2021/2022/2023 afloopt. Deze erfpachters moeten een heroverweging op deze CHET kunnen maken en alsnog voor een gunstige overstapaanbieding kunnen kiezen. 

8. Duidelijke tijdsplanning

Kopers, verkopers, financiers, notarissen, makelaars en alle andere gerelateerde partijen bij de aan- en verkoop van een woning hebben behoefte aan een duidelijk tijdspad. De inspraak loopt nu tot en met 19 september maar wanneer de regeling definitief zal zijn en wel aanpassingen er nog worden gemaakt kan niet exact gezegd worden omdat dit weer van meerdere factoren afhankelijk is. Dit is ons inziens niet meer uit te leggen, de basiskosten stijgen, de hypotheekrente stijgt, de betaalbaarheid neemt af. Overdrachten worden momenteel uitgesteld terwijl het niet zeker is of er wel of geen gebruik gemaakt kan worden van de regeling. De politieke keuzes die gemaakt worden kosten de erfpachters veel geld. (zie ook inspraakpunt 11.)

9. Zes maanden reactie termijn

In de regeling staat in artikel 5. beschreven dat de erfpachter nadat zij een bericht van de gemeente ontvangen heeft 6 maanden de tijd heeft om een aanvraag in te dienen. Hoe gaat de gemeente deze berichten versturen en hoe wordt er gecontroleerd of iemand daadwerkelijk het bericht ontvangen heeft ? Veel erfpachters hebben nooit ingelogd in het Overstapportaal en de gemeente heeft geen digitale gegevens van hun. Gaat de gemeente alle erfpachter die niet zijn overgestapt per brief benaderen ?

10. Oplopende inflatie

Doordat voorlichting van de gemeente over de hefboomwerking van de WOZ-waarde bij de overstapberekening was volgens de ACM voor een groep consumenten mogelijk niet duidelijk genoeg om het belang van het doen van een aanvraag onder de tijdelijke voorwaarden op waarde te kunnen schatten dient de regeling te worden uitgebreid dat elke erfpachter in de gelegenheid moet worden gesteld om tegen de financiële voorwaardes van oktober 2017 te switchen van betaaloptie; zijnde van jaarbetaling canon naar afkoop.

11. Peildatum

In artikel 3. van de regeling staan de voorwaarden die worden gesteld aan een Spijtoptant, hieraan zien we graag een peildatum verbonden van 9 november 2021 zijnde de eerste bekendmaking van deze regeling.

12. Gelijkheidsbeginsel

Erfpachters die na 8 januari 2020 eigenaar zijn geworden (ca. 8.900) zouden op basis van het gelijkheidsbeginsel ook in aanmerking moeten komen.

Kortom we gaan zien welke punten de gemeenteraad wellicht nog gaat toevoegen en we hopen dat het college eind oktober een definitieve regeling vaststelt. ( en verkopers en kopers zullen dus nog even geduld moeten hebben voordat zij de woning kunnen overdragen)

Pieter Joep van den Brink makelaar RM RT